임대차 3법 정리 [📅시행시기 ✚ 🏰소급 ✚ 🚫갱신거절]

임대차 3법

"세입자를 보호합니다"

 

 

 

 

개요

 

 

 

주요내용 정리

 

 

계약갱신 청구권제

시행: 2020년 7월 31일부터

 

세입자가 현행 2년에서 추가로 2년의 계약연장을 요구할 수 있는 권리

집주인은 본인 또는 가족의 실거주가 아니면 인정해줘야 함

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전월세 상한제

시행: 2020년 7월 31일부터

 

임대료를 직전 계약의 5% 이상으로 올리지 못하는 제도

임대료 급등에 대한 걱정이 줄어듦

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전월세 신고제

시행: 2021년 6월부터

2021년 6월 1일부터 전월세를 신고해야하는 제도

임대차 실거래 정보를 정확히 파악하여 제도적 보완 가능

 

 

 

 

계약갱신 청구권

 

계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 하되, 주택에 집주인이나 직계존속·비속이 실거주할 경우 등에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있도록 했습니다.

 

임차인은 갑작스런 퇴거 통보에 대한 걱정 없이 최대 4년까지 거주할 수 있으며, 현재 존속 중인 계약 및 신규 계약에 모두 적용됩니다.

 

단, 다음과 같은 사유로 계약갱신을 거절할 수 있기 때문에 임대인/임차인 모두 조항을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.

※ 개정 주택 임대차 보호법 제 6조의 3제 1항

 

 

 

 

 

전월세 상한제

 

전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했습니다.

계약갱신청구권과 전월세 상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용됩니다.

 

임대료 상승폭을 5% 이내로 제한하기 때문에, 임차인은 임대료 과다 상승에 대한 걱정 없이 안정적인 거주가 가능합니다. 전월세 상한제는 현재의 존속 계약에서 종전 임대료를 기준으로 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용됩니다.

 

법 시행 전, 연장계약 건에 대해서도 개정법에 따라 5% 상한을 적용해 임대료 재조정이 가능합니다.

 

 

 

 

 

전월세 신고제

 

임대차 3법 중 전월세신고제의 도입 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해 8월 4일 본회의를 통과했습니다. 

 

이에 따라 2021년 6월 1일부터는 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자(집주인과 세입자)가 

30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 합니다. 

 

만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있도록 했으며, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주됩니다. 또한 개정안에는 주민등록 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리하는 방안도 담겨 있습니다. 다만 전월세신고제가 도입된다고 해도 모든 지역과 모든 주택을 대상으로 하는 것은 아니며, 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했습니다.

 

 

 

계약갱신 청구권 Q&A

 

Q. 집주인이 직접 들어와 산다고 계약갱신 못했는데, 만약 거짓말이면 어떡해요?
A. 허위 사유로 인한 갱신 거절 시, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

Q. 법 시행 후 계약 만료되어 새로운 세입자와 계약을 했는데, 기존 세입자가 계약갱신을 요구하면 어떡해요?
A. 법 시행 이전에 제3자와 이미 계약을 체결했다면 새로운 세입자도 ‘임차인’으로서 보호받아야 하므로 예외적으로 기존 임차인에게 갱신청구권을 부여하지 않습니다. 이때, 임대인은 ‘법 시행 이전 계약하였음’을 계약서 등으로 입증할 수 있어야 합니다. 법 시행 이후라면, ‘제3자와의 계약’을 이유로 기존 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

 

Q.묵시적 갱신도 갱신청구권을 행사했다고 봐야 하나요?

아닙니다. 임차인은 ‘계약을 갱신하겠다’고 명확히 의사표시를 해야 갱신청구권으로 인정됩니다.

 

 

 

Q.계약기간이 2개월 밖에 안 남았는데 저도 계약갱신 할 수 있나요?
A. 계약갱신 청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전~1개월 전까지 행사할 수 있습니다. 즉, 법이 시행된 7월 31일 이후
갱신청구권을 행사하려면 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 합니다. 따라서, 7월 31일~8월 30일 사이에 만료되는 계약은 1개월 미만이므로 갱신청구권이 인정되지 않고, 8월 30일 이후에 만료되는 계약부터 갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

※더해, 주택임대차보호법 개정에 따라 오는 ‘20.12.10 이후부터는 계약만료 2개월 전까지 요구해야 계약갱신이 가능합니다.

 

Q.이미 연장해 4년째 살고 있는데, 저도 ‘계약갱신 청구권’ 사용할 수 있나요?
A. 사용할 수 있습니다. 법 시행 이전에 연장한 것과 관계없이 세입자는 1회(최대 2년)에 한해 계약을 연장할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

전월세 상한제 Q&A

 

Q.지금 전세로 살고 있는데, 집주인이 월세로 돌린다고 하면 어떡해요?
A. 개정 법률 상 갱신되는 임대차는 이전과 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 보므로, 임차인 동의 없이는 불가합니다. 만약 임차인이 동의하더라도, 법정전환율 4%가 적용되고, 보증금 및 월세에도 전월세 상한제가 적용됩니다.

 

Q.임대료 상한율을 지자체별로 정한다는 건 뭐에요?
A. 전월세시장의 신속한 안정을 위해 지자체에서 조례를 통해 5% 이내의 범위에서 임대료 상한율을 정할 수 있도록 합니다. 통일된 시기에 시행될 수 있도록 꼼꼼히 검토하겠습니다.